El director general de Vivienda, Arquitectura y Urbanismo, Ángel Marinero, acompañado por el delegado territorial de la Junta, Baudilio Fernández-Mardomingo, ha presentado en Burgos el decreto-ley con 22 medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda y el Programa de Fomento del Alquiler, aprobado por el Consejo de Gobierno el pasado mes de julio. Posteriormente se ha reunido con representantes de los colegios profesionales y asociaciones empresariales del sector.
Este decreto-ley pretende prestar apoyo inmediato a las personas y familias más necesitadas, reorientando la acción pública en materia de vivienda, centrando las actuaciones en los colectivos más necesitados y dotando al mercado inmobiliario de una mayor agilidad. Por ello, la Junta de Castilla y León ha atendido de forma inmediata el grave problema de los desahucios a través del Servicio Integral de Apoyo a las Familias en Riesgo de Desahucios para prevenir las situaciones de riesgo y buscar soluciones alternativas.
El objetivo de estas medidas es dar una respuesta activa a la grave situación que atraviesan numerosas familias y personas de la Comunidad actuando en diversos ámbitos: los colectivos de especial atención, la movilización de las viviendas de titularidad pública, salida al mercado de las viviendas disponibles, fomento del alquiler y adaptación del régimen legal de las viviendas protegidas al nuevo contexto social y económico.
Colectivos de especial atención
En primer lugar, se amplían los colectivos sociales de especial protección respondiendo a las nuevas circunstancias sociales generadas por la crisis. De esta forma, se suman ahora las familias en las que todos sus miembros se encuentren en situación de desempleo; deudores hipotecarios que hayan sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial con resultado de lanzamiento; personas que pierdan el derecho a usar la vivienda habitual o permanente por sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; personas que habiten una vivienda sujeta a expediente de expropiación o situada en un inmueble declarado en ruina; personas que habiten un alojamiento provisional como consecuencia de operaciones de emergencia o situaciones catastróficas que hayan implicado la pérdida de la vivienda y otro tipo de alojamiento cedido por las administraciones u otras personas jurídicas; y personas que habiten, mediante título legal, una vivienda con deficientes condiciones de habitabilidad o superficie inadecuada a la composición familiar.
Hay que recordar que los colectivos ya contemplados son los jóvenes, mayores, personas con discapacidad, víctimas de la violencia de género y terrorismo, familias numerosas, familias monoparentales con hijos menores a cargo o mayores de edad dependientes, familias con parto múltiple o adopción simultánea y familias en las que convivan mayores, personas dependientes o con discapacidad.
Viviendas protegidas de titularidad pública
La segunda medida atiende a aquellas personas que han suscrito un contrato para la compra de una vivienda promovida directamente por la Junta de Castilla y León, facilitando el pago de las cuotas de compra. Se contempla una moratoria en el pago de la cuota mensual, interrumpiéndolo durante un año prorrogable hasta un máximo de cuatro años, y la reestructuración de la deuda pendiente ampliando el período de amortización en un máximo de cinco años.
En el caso de alquiler de una vivienda promovida por la Junta, se contempla la moratoria en el pago de la renta mensual, interrumpiéndolo durante un año prorrogable hasta un máximo de cuatro; se prevé la reducción de la renta mensual desde un 30 % hasta un 50 %, durante un año prorrogable hasta un máximo de cuatro años; y se contempla la reestructuración de la deuda pendiente, fijando un plazo de cinco años de su abono.
Para facilitar la compra de las viviendas promovidas por la Administración regional a las personas y familias que cuenten con recursos suficientes, la cuarta medida contempla la amortización anticipada en condiciones económicas favorables con deducciones que llegan desde un 10 % hasta un 30 % del precio de la vivienda.
Las personas y familias que ocupen régimen de alquiler viviendas promovidas por la Comunidad y que cuenten con recursos para ello, pueden solicitar la compra de la vivienda en condiciones favorables con deducciones en el precio desde un 10 % hasta un 40 %.
La sexta medida facilita el acceso a una vivienda de promoción pública a sectores más amplios de población, rebajando sustancialmente los precios máximos de venta o de alquiler de las viviendas aún sin adjudicar o en proceso de construcción, aplicando un coeficiente reductor del 0.8, lo que supone que los precios máximos de venta o alquiler se rebajan en un 20 %.
Se reserva un porcentaje de viviendas protegidas de titularidad pública, tanto de la Administración autonómica como local, que estén desocupadas para ser destinadas en alquiler a las personas y familias en riesgo de exclusión social, siendo los servicios sociales los encargados de valorar las necesidades.
La Administración autonómica y los ayuntamientos de más de 20.000 habitantes están obligados a constituir parques públicos de alquiler social, integrados por viviendas y alojamientos protegidos de titularidad pública, que se destinarán preferentemente al alojamiento, en régimen de arrendamiento, a personas incluidas en los colectivos de especial protección.
La Junta y los ayuntamientos de más de 20.000 habitantes deberán reservar al menos el 30 % de las viviendas protegidas desocupadas y de los terrenos de uso residencial de su titularidad o de entidades dependientes para consolidar los parques públicos de alquiler social.
Viviendas de protección pública de promoción privada
La décima medida posibilita la ampliación del período de amortización de los préstamos hipotecarios suscritos en el marco de los convenios de la Junta con las entidades financieras, sin necesidad de previa autorización administrativa y sin que afecte a la subsidiación de los intereses que estuviesen reconocidos.
No se exige la devolución de las ayudas de la Junta por compra de vivienda cuando esta sea objeto de transmisión por subasta, dación en pago o adjudicación en un procedimiento de desahucio, ni cuando se modifiquen los préstamos para reestructurar la deuda hipotecaria.
Los requisitos de adquirentes y arrendatarios se flexibilizan ofreciendo la posibilidad de que cualquier persona o unidad familiar que cumpla los requisitos generales de ingresos (hasta 6,5 veces el IPREM) para el acceso a las viviendas protegidas, las adquiera o alquile, con independencia de los límites de ingresos para cada tipo de vivienda.
Las personas que cumplan las condiciones generales de acceso a una vivienda protegida pueden adquirir o alquilar las viviendas calificadas como vivienda joven o de precio limitado para familias.
Se contempla la adquisición de una vivienda protegida nueva sin necesidad de cumplir los requisitos siempre que se destine al alquiler durante un mínimo de cinco años.
Se ofrece a los arrendatarios con opción de compra de una vivienda joven o de una vivienda de precio limitado para familias la posibilidad de ejercer la opción de compra antes de que transcurra el plazo de diez años.
Por motivos laborales, se contempla la posibilidad de alquilar una vivienda protegida por quien no cumpla los requisitos de acceso cuando el cambio de municipio venga determinado por esta causa.
Se establece la posibilidad de descalificar o reducir a diez años el régimen legal de protección de las viviendas nuevas sin vender, siempre que se cumplan determinadas condiciones.
Se reducen los precios de venta o alquiler de las viviendas de nueva construcción aplicando un coeficiente reductor de 0.8 (es decir, una rebaja del 20 %) como medida para estimular la construcción de viviendas protegidas donde el stock no dé respuesta a las necesidades.
Fomento de alquiler
La política de alquiler de la Junta se unifica en un único Programa de Fomento del Alquiler que pretende dotar de mayor flexibilidad el apartado de requisitos de las viviendas del programa así como el relacionado con los arrendatarios.
El nuevo Programa de Fomento del Alquiler establece un sencillo procedimiento de intermediación que facilita el contacto entre arrendador y arrendatario a partir de la inclusión de las viviendas en el programa prestando la administración la información, asesoramiento y apoyo necesarios a arrendador y arrendatario, estableciéndose una renta máxima del 80 % de la renta de una vivienda protegida y el seguro que la administración podrá suscribir para garantizar los impagos o los costes de reparación de desperfectos en la vivienda.
Nuevo régimen legal de viviendas protegidas
El régimen legal se adapta a las actuales condiciones estableciendo una clara diferenciación entre las viviendas de promoción privada y las de promoción pública. En el caso de las viviendas protegidas privadas se reduce la duración del régimen legal de protección a 15 años y a 10 años el plazo mínimo para solicitar la descalificación. En la vivienda protegida de promoción pública se mantiene el plazo de protección en 30 años y se concentra en la atención a los sectores sociales desfavorecidos con ingresos hasta 3,5 IPREM, a los que el mercado no proporciona una solución a sus necesidades.
Se flexibilizan los requisitos para acceder a una vivienda protegida: un nivel máximo de ingresos de 6,5 veces el IPREM en la promoción privada y la posibilidad de que personas jurídicas públicas y privadas sin ánimo de lucro sean destinatarias de viviendas protegidas cuando en las mismas se vayan a desarrollar actividades de interés público o social o se destinen a realojar personas incluidas en alguno de los colectivos de especial protección.
Por último, se simplifica el procedimiento de calificación evitando duplicidades, de forma que bastará una única calificación que tendrá efectos definitivos cuando se otorgue la licencia de primera ocupación. Se ofrecen, además, mayores garantías a los adquirentes de forma que cuando, por causa imputable al promotor, la calificación sea denegada o no llegue a surtir efectos definitivos, podrán resolver el contrato y, en su caso, ejecutar las garantías de las cantidades anticipadas o solicitar la rehabilitación del expediente a su favor comprometiéndose a terminar las obras y subsanar las deficiencias.
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